2020年12月20日至25日，全国市长研修学院副院长、教授级高级工程师逄宗展带领学院“城镇老旧小区改造的多元投融资模式及地方典型案例研究”课题组一行到广州、湛江、钦州市就老旧小区改造工作进行调研。课题组先后到三个城市老旧小区改造现场实地调研，深入了解各地老旧小区改造的主要内容、工作推进、后续管理的做法、存在问题及成功经验。实地调研后，还与三个城市市政府及相关职能部门负责同志就老旧小区改造规划设计、工作路径、融资模式、管理机制等方面进行了深入探讨和交流。在此基础上，课题组对三地老旧小区改造工作进行了分析和总结，就进一步推动三地老旧小区改造项目实施工作提出意见建议。
◆广州市老旧小区改造调研
12月21日上午,课题组在广州市住建局召开了座谈会。逄宗展同志介绍了调研的背景和目的，广州市住建局、市自然资源局、发改委、城管局等有关单位领导以及相关处室负责同志参加了座谈会。
广州市住建局环境处赖永娴处长介绍了广州市老旧小区微改造工作情况。广州市在全国率先开展老旧小区微改造工作，2017年12月广州被住房和城乡建设部列为全国第一批15个老旧小区微改造试点城市之一。2018-2020年连续三年将老旧小区微改造工作纳入广州市十件民生实事任务。2020年，根据广东省住房和城乡建设厅工作部署，广州市主动承担了“建立工作统筹协调机制”和“探索社会力量以市场化方式参与机制”两个方面的试点。广州市从坚持完善机制、党建引领、民生优先、历史保护等四大工作举措，已完成492个老旧小区的改造，改造老旧建筑面积3561万平方米，加装电梯6465台，惠及54万户家庭173万居民。存在问题主要是老旧小区后继管养长效机制协调难度大。下一步工作主要从多方筹措改造资金、培育规模化运营主体、强化改造后小区的长效管养机制以及进一步建立健全工作机制等方面，保障“十四五”期间全面完成2000年以前的老旧小区改造工作。并提出希望支持的事项，一是希望上级出台金融产品政策鼓励社会资本支持老旧小区微改造；二是希望上级适当放宽消防标准，支持老旧小区改造中公建配套设施建设。
课题组对广州经验给予了充分的肯定，认为广州老旧小区微改造工作一是务实，真抓实做；二是创新，有很多好的经验可以继续归纳总结，并建议广州市在充分解读国办发〔2020〕23号文件的基础上继续探索多渠道的融资模式，以及在考虑老旧小区改造的基础上，要充分考虑未来这些居民的生活如何保障。
12月21日下午，课题组实地调研了旧南海县老旧小区小区改造、永庆坊街区改造以及泮塘片区改造。旧南海县社区是广州近代集合住宅的典型代表和“最广州”特色的社区。广州市委、市政府以居民实际需求及城市发展规划为立足点，以坚持党建引领、推进共建共治共享为着力点，以完善城市基础设施配套、打造富有文化底蕴的活力街区为目标，对旧南海县老旧小区进行了全面改造。永庆坊项目按照“政府主导、企业承办、居民参与”的形式实施修缮维护，采用BOT模式，通过公开招商引入万科集团建设及运营此项目，总投入约11亿元，给予15年经营权，目前一、二期已投入使用，三期明年5月份完工。泮塘片区通过政府投入基础设施改造，整治环境，激励业态自主更新。
◆湛江老旧小区调研
12月22日下午，课题组抵达湛江市，就湛江市城市更新工作展开调研，先后实地考察了红星美凯龙项目、保利原点广场、盛和园项目和招商邮轮码头项目的情况。
近几年，湛江市一直将城市更新作为一项重要工作在推进，以提高存量土地资源配置效率为核心，以改善城乡人居环境、促进产业转型升级、加强历史文化和生态环境保护为重点，以打造多元化的配套政策体系为基础，全力推动城市有机更新，取得了丰硕的成果。
12月23日上午，课题组就湛江市老旧小区改造工作的整体情况和存在的突出问题在霞山区和赤坎区进行了实地调研。湛江市老旧小区改造工作启动较早，各部门配合力度大，目前由市住建局牵头，已完成全市2000年前建成的老旧小区情况摸底，现有问题较为突出的老旧小区共982个，涉及住户15.9万户，面积1327万m2。湛江市在不断的摸索中，已经形成了以霞山海昌小区为代表的改造1.0版本和赤坎区百园老旧小区整体改造为代表的2.0版本。1.0版本着重于对小区内的地上部分的基础设施进行更新，如宅前铺装和停车位，2.0版本在基础设施更新的基础上，以片区为单位整体设计，确定分区改造标准、确定主题示范街巷、打造片区共建共享生活圈，建立鲜明的文化特征和城市风貌。
12月23日下午，课题组与湛江市政府领导、霞山区和赤坎区政府领导、市发改局、财政局、自然资源局、住建局、城综局、城市更新局、赤坎区住建局、霞山区城综局主要领导进行座谈，就湛江市推进城市更新和老旧小区改造工作目前的工作情况和现阶段存在的问题进行了探讨。各个部门参会领导作报告发言。
湛江市已印发老旧小区改造工作推进方案，明确县级政府责任和牵头部门，明确了年度老旧小区改造各县（市、区）目标任务和具体工作要求，市住建局、发改局、财政局已完成2021年中央财政补助、省补助支持城镇老旧小区改造计划申报，申报改造小区101个，涉及居民1.96万户，栋数1733栋，面积198.3万m2，预计投资额3.67亿元。
会上，参会代表也提出湛江市目前面临的难题，如资金不足、建设标准不高、施工组织难度大、居民沟通困难、缺乏专业管理人才等。课题组建议，一是湛江市要确定自上而下的机制体制，市级统筹各个部门要形成合力，共同推进，二是摸清家底，系统分类，资源的梳理，找出来哪些小区是有商业开发价值，跳出老旧小区，以街区为尺度盘活资源，建立技术标准和资金投入标准，三是积极引入社会资本，采用微利可持续形式。老旧小区要连片改造，联动改造。物业服务要提升，要培育本地的社区服务企业，拉动产业长链条发展。
◆钦州老旧小区调研
12月24日下午，课题组实地调研了钦州粮食局宿舍区、鸿福小区、中山路和占鳌巷历史文化风貌区以及钦南城中村等。总体来看钦州市已开展的老旧小区如粮食局宿舍区基本以基础设施和环境提升为主，但受限于资金未对建筑立面出新。2000年以后的老小区如鸿福小区数量较多，且问题突出，改造需求较大，同时周边配套完善，改造价值较大。中山路等历史风貌区与老旧小区混杂，风貌保存完整，具有较好的社会投资价值和综合改造效益。但城中村问题比较突出，数量巨大，基本混杂在老城区之中，密度很高，基础设施几乎没有。如何同步推进老旧小区改造和解决城中村的问题是钦州推进城市更新的难点也是重点。
12月25日上午，课题组在钦州市政府召开了座谈会。张佳丽副研究员介绍了课题背景和调研目的。钦州市政府办公室、钦南区、钦北区、市住建局、市发改委、市财政局、市自然资源局、市城管局、市城投公司等有关单位领导以及相关处室负责同志参加了座谈会。市住建局项目办李结华主任汇报了钦州市老旧小区改造进展情况。钦州市老旧小区存在数量大但空间分布散、单个规模小且空间局促，问题比较突出。2020年已改造的小区基本以基础改造为主，投资标准仅为1.2万元每户，资金欠缺比较严重，并且改造过程存在居民协调难和部门协调难等问题。课题组结合现场调研的情况以及座谈发现的问题，建议钦州以城市更新为抓手推进老旧小区，并制定顶层设计，建立相应的技术标准和改造标准，积极研究国家相关政策多渠道争取资金支持，从大区域平衡资金并吸引社会资本的介入。
图文：张佳丽
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